Pasar perumahan panas Las Vegas memiliki beberapa takeaways | VICTOR JOECKS

A sale sign is seen in front of a Zillow-owned house at 9992 Mills Reef Court in Las Vegas, Fri ...

Harga rumah yang meroket di Las Vegas dan di seluruh negeri akan memiliki konsekuensi selama bertahun-tahun yang akan datang.

Mulailah dengan mengapa harga melonjak. Pada bulan Agustus, biaya rata-rata rumah keluarga tunggal yang dimiliki sebelumnya di Las Vegas adalah $405.000. Pada bulan Februari 2015, itu adalah $205.000. Pada Februari 2019, jumlahnya kurang dari $300.000.

Banyak faktor yang mempengaruhi harga rumah, tetapi salah satu yang terbesar adalah tingkat hipotek. Pada Februari 2019, tingkat hipotek 30 tahun sekitar 4,4 persen. Sampai minggu lalu, itu di bawah 2,9 persen.

1,5 poin persentase itu membuat perbedaan besar selama beberapa dekade pembayaran hipotek. Pembayaran bulanan untuk pinjaman 30 tahun senilai $300.000 dengan bunga 4,4 persen adalah $1.500. Itu adalah pembayaran bulanan yang lebih tinggi daripada yang Anda miliki untuk pinjaman 30 tahun sebesar $360.000 dengan bunga 2,9 persen.

Tidak heran harga rumah naik begitu cepat.

Akan menjadi satu hal jika suku bunga rendah adalah produk dari pasar bebas. Tetapi Federal Reserve sangat mempengaruhi tingkat hipotek melalui alat-alat seperti tingkat dana federal, tingkat yang dibayarkan bank bunga satu sama lain untuk pinjaman jangka pendek untuk memenuhi persyaratan cadangan. Semakin tinggi tingkat dana federal, semakin tinggi tingkat hipotek.

Pada Februari 2019, tingkat dana federal efektif adalah 2,4 persen. Pekan lalu, itu di bawah 0,1 persen dan telah berada di sekitar level itu sejak akhir Maret 2020. Anggota Federal Reserve baru-baru ini mengatakan mereka melihat suku bunga meningkat pada 2022. Itu diperlukan untuk melawan inflasi yang tak terkendali.

Suku bunga yang lebih tinggi akan menyebabkan kenaikan suku bunga KPR. Jika tingkat hipotek 30 tahun kembali ke 4,4 persen, harapkan untuk melihat rumah yang sekarang terdaftar seharga $360.000 dengan harga mendekati $300.000. Jelas, faktor lain bisa mengimbangi penurunan itu, terutama jika Las Vegas terus berkembang.

Tetapi kebijakan federal yang secara artifisial menaikkan harga rumah harus membunyikan lonceng alarm utama, terutama di Las Vegas. Skenario serupa tidak berakhir dengan baik pada pertengahan 2000-an.

Harga rumah yang tinggi juga memberikan beberapa perspektif yang berguna tentang masalah kebijakan lainnya. Misalnya, jika Anda telah memiliki rumah di daerah Las Vegas sejak Februari 2019, nilai rumah Anda kemungkinan akan meningkat lebih dari $100.000. Jika Anda sudah memilikinya sejak 2015, keuntungan Anda mungkin $200.000 atau lebih.

Haruskah pemerintah mengenakan pajak kepada Anda untuk keuntungan itu? Tentu saja tidak. Ini keuntungan kertas. Anda belum menyadari pendapatan apa pun darinya – dan tidak akan melakukannya kecuali Anda menjual rumah Anda. Anda mungkin lebih kaya, tetapi kekayaan Anda tidak mengubah penghasilan Anda.

Jadi mengapa orang “kaya” harus dikenakan pajak atas kekayaan mereka? Rumah dan kepemilikan saham mereka lebih berharga, tetapi prinsipnya tetap sama. Sampai mereka menjual aset mereka, kekayaan mereka bukanlah pendapatan. Pada akhirnya, proposal pajak kekayaan, seperti yang didorong oleh Senator Bernie Sanders, didasarkan pada kecemburuan, bukan ekonomi yang baik.

Pertanyaan lain. Haruskah bank Anda berbagi dalam keuntungan ekuitas Anda? Harga rumah di Las Vegas meningkat 22,4 persen selama setahun terakhir. Anda mungkin membayar bank Anda dengan tingkat bunga di bawah 5 persen.

Bagaimana itu adil? Karena Anda dan bank menandatangani kontrak. Selama Anda melakukan pembayaran, bank tidak dapat membagi keuntungan ekuitas Anda.

Jadi apa yang terjadi jika — atau kapan — pasar terkoreksi sebesar 20 persen? Setelah keruntuhan perumahan 2008, banyak orang, termasuk pejabat terpilih, ingin mencampuri kontrak tersebut atas nama pemilik rumah yang menunggak. Jika suatu kontrak dianggap suci ketika harga naik, maka kontrak itu harus sakral ketika harga turun.

Prinsip-prinsip yang berlaku saat pasar sedang panas harus menjadi prinsip yang ditegakkan saat pasar sedang turun.

Kolom Victor Joecks muncul di bagian Opini setiap hari Minggu, Rabu dan Jumat. Hubungi dia di vjoecks@reviewjournal.com atau 702-383-4698. Ikuti @victorjoecks di Twitter.

Author: webmaster

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *